Ferienwohnung vermieten in Berlin
Der ultimative Ratgeber

Zeitgeist Berlin GmbH

Unsere Erfahrung macht sich bezahlt – von der professionellen (Online-)Vermarktung Ihrer Immobilie über eine kompetente Gästekommunikation sowie eine gewissenhafte Instandhaltung Ihrer Ferienunterkunft.

Immer mehr Immobilienbesitzer in Deutschland entscheiden sich dazu, ihre möblierten Realitäten als Ferienwohnungen zu vermieten. Das hat gleich zwei Vorteile: Zum einen lässt sich die ansonsten vielleicht leer stehende Immobilie sinnvoll nützen. Zum anderen kann durch die Vermietung ein lukratives Zusatzeinkommen generiert werden.

In Deutschland ist die Vermietung von Ferienwohnungen gesetzlich geregelt. Bevor Sie also Gästen Ihre möblierten Räumlichkeiten zur Verfügung stellen können, sollten Sie sich gründlich über alle damit verbundenen Rahmenbedingungen informieren. Ansonsten laufen Sie Gefahr, gegen eine der vielen Regelungen zu verstoßen und saftige Bußgelder begleichen zu müssen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, wenn Sie in Berlin eine Ferienwohnung vermieten möchten.

Ferienwohnung vermieten – Voraussetzungen

Nicht alle Immobilien in Berlin eignen sich als Ferienwohnungen. Falls Sie also darüber nachdenken, in der Ferienvermietungsbranche Fuß zu fassen, sollten Sie zunächst überprüfen, ob Ihre Immobilie für Urlaubsgäste überhaupt von Interesse sein könnte. Ausschlaggebend ist hier in erster Linie die Lage der Immobilie. Hier gilt: Je besser die Lage ist, desto attraktiver ist die Ferienwohnung für Gäste. Stellen Sie sich dazu folgende Fragen:

Befindet sich Ihre Immobilie in einer touristisch interessanten Lage (z. B. im zentralen Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg)?
Gibt es eine gute Verkehrsanbindung an S-Bahn, U-Bahn oder den Bus? Viele Gäste reisen mit der Bahn oder dem Flugzeug nach Berlin und sind auf öffentliche Verkehrsmittel vor Ort angewiesen.
Sind Einrichtungen des täglichen Bedarfs (z. B. Supermärkte, Apotheken, Bäckereien) jederzeit gut erreichbar?
Gibt es ein abwechslungsreiches Freizeitangebot in der Nähe (z. B. Sehenswürdigkeiten, Sportstätten, weitere Einkaufsmöglichkeiten)?
Können Sie Parkplätze für Gäste, die mit dem eigenen Pkw anreisen, zur Verfügung stellen?
Natürlich auch wichtig: Bietet die Immobilie den Komfort, den sich Urlaubsgäste erwarten (entsprechende Ausstattung)?

Beachten Sie: Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten möchten, sollten Sie immer bedenken, dass es Ihre potenziellen Gäste so bequem wie möglich haben wollen. Schließlich möchten sie ihren Urlaub genießen und nicht z. B. erst einen langen Weg auf sich nehmen müssen, um zum nächsten Supermarkt zu gelangen.

Checkliste: Wie vermiete ich eine Ferienwohnung?

Falls sich Ihre Immobilie in einer attraktiven Lage befindet, fragen Sie sich nun bestimmt: Wie kann ich meine Ferienwohnung vermieten? Nachfolgend haben wir eine umfassende Checkliste für Sie zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen soll, die wichtigsten Schritte der Ferienwohnungsvermietung in Deutschland zu befolgen.

Genehmigung gegebenenfalls einholen

Grundsätzlich ist es in Berlin erlaubt, Immobilien als Ferienwohnungen bzw. Ferienhäuser zu vermieten. Doch in vielen größeren Städten, wie Berlin, Hamburg und München, ist seit einigen Jahren das Zweckentfremdungsgesetz in Kraft. Diesem zufolge dürfen Immobilien nur mehr mit einer Genehmigung vom zuständigen Bezirksamt als Ferienunterkünfte zweckentfremdet werden. Damit möchte die deutsche Regierung einer aufgetretenen Wohnungsknappheit gezielt entgegensteuern.

Beachten Sie: Das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin, Hamburg, München und anderen Städten tritt nur in Kraft, wenn Sie eine komplette Unterkunft vermieten möchten. Falls Sie hingegen lediglich ein Zimmer für Urlaubsgäste zur Verfügung stellen möchten und dieses weniger als 50 % der Gesamtwohnfläche ausmacht, benötigen Sie keine Genehmigung.

Überall dort, wo das Zweckentfremdungsgesetz nicht gilt, können Sie Ihre Immobilie jedoch genehmigungsfrei als Ferienwohnung vermieten. Dazu müssen Sie sie im Einwohnermeldeamt – gegebenenfalls auch im Ordnungsamt – anmelden. Sind Sie nur Mieter und wollen Ihre Mietwohnung untervermieten, benötigen Sie laut § 540 BGB zuerst das Einverständnis Ihres Vermieters, bevor Sie eine Anmeldung tätigen. Falls Sie dies verabsäumen, ist es Ihrem Vermieter erlaubt, Ihr Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ferienwohnung vermieten – privat oder gewerblich?

Wenn es Ihnen gesetzlich erlaubt ist, Ihre Immobilie als Ferienwohnung zur Verfügung zu stellen, müssen Sie in einem nächsten Schritt herausfinden, ob Sie Ihre möblieren Räumlichkeiten privat oder gewerblich vermieten sollen. Wenn diese Kriterien erfüllt sind, müssen Sie Ihre Ferienwohnung gegebenenfalls als Gewerbe anmelden. Wir empfehlen Ihnen, die Prüfung durch Ihren Steuerberater. Im Normalfall gilt die Vermietung Ihrer Ferienwohnung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, dafür ist keine Gewerbeanmeldung erforderlich.

Erkundigen Sie sich am besten beim zuständigen Gewerbeamt, ob Sie Ihre Vermietungsaktivität gewerblich anmelden müssen. Falls Sie Ihre Ferienwohnungsvermietung als Gewerbe betreiben müssen, müssen Sie auch die dazugehörige Gewerbesteuer an das Finanzamt abführen. Sprechen Sie diesbezüglich am besten mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie das Gewerbeamt kontaktieren.

Steuern berücksichtigen

Selbst wenn Sie Ihre Ferienwohnung privat vermieten und deshalb keine Gewerbesteuer für Sie anfällt, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, Ihre Einnahmen zu versteuern. Dies machen Sie im Rahmen der Einkommenssteuererklärung in der Anlage V für Vermietung und Verpachtung. Sollte eine Gewerblichkeit bei Ihnen vorliegen, sind Sie gegebenenfalls umsatzsteuerpflichtig. Wir empfehlen Ihnen den Kontakt zu Ihrem Steuerberater.

Beachten Sie auch: In deutschen Kurorten, die der Entspannung und Erholung dienen, sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, eine Kurtaxe von Ihren Gästen zu verlangen und den Betrag an die Gemeinde, in der sich Ihre Immobilie befindet, abzuführen. Auch in manchen größeren Städten müssen Sie mittlerweile eine Kurtaxe (City Tax) von Ihren Gästen einfordern. In Berlin sind bei allen touristischen Übernachtungen 5 % City Tax fällig – das gilt jedoch nicht für geschäftliche Übernachtungen.

Zielgruppe(n) bestimmen

Sind erst einmal alle Formalitäten geklärt, geht es nun daran, Ihre Immobilie für potenzielle Urlaubsgäste vorzubereiten. Um dabei erfolgreich zu sein, sollten Sie zunächst Ihre Zielgruppe(n) bestimmen – schließlich stellen unterschiedliche Personengruppen unterschiedliche Anforderungen an eine Ferienunterkunft. Wollen Sie z. B.

Familien mit (kleinen) Kindern,
Paare,
junge Alleinreisende oder
Geschäftsreisende

ansprechen? Für welche Personengruppe(n) Sie sich auch entscheiden: Wenn Sie wissen, wer Ihre Gäste sind, können Sie Ihre Immobilie entsprechend ausstatten. Eine Großstadt wie Berlin spricht z. B. insbesondere junge Touristen an, die hier nur ein paar Tage verbringen. Diese stellen natürlich ganz andere Ansprüche an die Ausstattung der Wohnung als z. B. eine Familie.

Ratgeber: Ferienwohnung vermieten mit richtiger Ausstattung

Eines ist sicher: Reisende möchten sich in ihrer Unterkunft nicht nur wie zuhause, sondern noch wohler fühlen. An der Reinigung Ihrer Ferienwohnung in Berlin sowie einer gut durchdachten Ausstattung Ihrer Ferienwohnung kommen Sie also nicht herum. Dazu zählen natürlich in erster Linie offensichtliche Elemente wie ein komfortables Bett, Bettwäsche, Handtücher, grundlegende Küchenutensilien und ein WLAN-Gästezugang. Damit ist es jedoch noch nicht getan. Wenn Sie sich nur auf die Grundausstattung beschränken, wird Ihre Ferienunterkunft wohl kaum in Erinnerung bleiben. Deshalb sollten Sie für weitere Extras sorgen, um Pluspunkte bei Ihren Gästen zu sammeln. Legen Sie z. B. Pflegeprodukte im Badezimmer bereit oder ergänzen Sie die klassischen Küchenutensilien durch Extras, wie eine Kaffeemaschine oder einen Entsafter.

Wichtig: Als Vermieter unterliegen Sie der Verkehrssicherungspflicht. Sie sind also gesetzlich dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Ihre Gäste während ihres Aufenthaltes in Ihrer Ferienwohnung nicht zu Schaden kommen. Deshalb sollten Sie Ihre Immobilie unbedingt im Vorhinein auf eventuelle Beschädigungen überprüfen (z. B. brüchige Treppen).

Mietpreis festlegen

Sie möchten Ihre Ferienwohnung vermieten, aber wissen nicht, wie viel Miete Sie dafür verlangen dürfen? Verschaffen Sie sich dazu am besten einen Überblick über die Preise Ihrer Konkurrenz – z. B. auf Online-Plattformen wie Airbnb, Expedia oder Booking. So entwickeln Sie ein Gefühl dafür, welche Preisspanne in Ordnung ist. Grundsätzlich gilt: Wenn Sie den Mietpreis zu hoch ansetzen, wird sich die Nachfrage in Grenzen halten. Selbes gilt jedoch auch, wenn Sie zu wenig verlangen – ein niedriger Mietpreis hinterlässt meist einen schlechten Eindruck. Hinzu kommt, dass Sie mit einer zu niedrigen Miete die anfallenden Kosten für Ihre Ferienwohnung eventuell nicht decken können. Laut § 1 der Preisangabenverordnung (PAngV) sind Sie dazu verpflichtet, den endgültigen Mietpreis im Inserat Ihrer Ferienwohnung anzugeben. Beachten Sie dabei, dass der Endpreis alle Elemente beinhalten muss, die Ihre Gäste in jedem Fall bezahlen müssen. Dazu zählen u. a. die Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, Heizung), die Bettwäsche sowie die Endreinigung.

Buchungen organisieren

Sobald Sie Ihre Ferienwohnung erfolgreich inseriert haben, trudeln im Idealfall schon bald die ersten Buchungen ein. Unerlässlich ist hierfür ein professionelles Buchungssystem, das Sie bei der organisatorischen Arbeit Ihrer Ferienwohnungsvermietung unterstützt. Spezielle Buchungssoftware-Programme für Ferienwohnungen bietet viele nützliche Funktionen, die für die Organisation der einzelnen Buchungen sehr hilfreich sind. Das wohl mit Abstand wichtigste Feature ist ein Buchungskalender, der stets anzeigt, für welche Zeiträume Ihre Ferienwohnung bereits belegt ist und welche noch buchbar sind. Auch die Kontaktaufnahme zu den Gästen sowie Zahlungsmethoden und Rechnungserstellung sind mit einer Buchungssoftware für Ferienwohnungen ganz einfach und unkompliziert möglich.

Wie lange darf ich eine Ferienwohnung vermieten?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, legen Sie selbst mit Ihren Gästen im Mietvertrag fest, wie lange Sie Ihre möblierten Räumlichkeiten zur Verfügung stellen. Wenn Ihre Zielgruppe Feriengäste sind, dürfen Sie Ihre Ferienwohnung jedoch nicht länger als 6 Monate vermieten, da ansonsten das normale deutsche Mietrecht gilt und keine Kurzzeitvermietung mehr vorliegt.

Ferienwohnung vermieten – wie geht das aus der Ferne?

Viele Berliner besitzen zwar eine Immobilie direkt in der deutschen Hauptstadt, aber leben selbst woanders. Trotzdem möchten sie ihre Eigentumswohnung als Ferienwohnung in Berlin vermieten. Unter der Annahme, dass sie die dafür erforderliche Genehmigung erhalten haben, ist eine Fernvermietung möglich – für viele Berliner gehört diese schon längst zum Alltag.
Es ist nicht zwingend notwendig, vor Ort zu sein, um eine Ferienwohnung in Berlin zu vermieten. Mit einer Ferienwohnung-Verwaltung entscheiden Sie sich für ein Rundum-Sorglos-Paket. Falls Sie die Ferienwohnungsvermietung aus der Ferne hingegen selbst managen möchten, haben wir ein paar Tipps für Sie zusammengestellt:

Setzen Sie einen schriftlichen Mietvertrag auf. Besonders wenn Sie selbst nicht vor Ort sein können, ist ein schriftliche Vereinbarung wichtig, damit keine Missverständnisse aufkommen.
Organisieren Sie die Schlüsselübergabe. Natürlich können Sie z. B. Nachbarn, Freunde oder Bekannte mit der Schlüsselübergabe vor Ort beauftragen. Einen weitaus flexibleren Check-in bietet jedoch z. B. ein elektronisches Türschloss. In diesem Fall müssen Sie Ihren Gästen nur eine elektronische Zahlenkombination übermitteln, damit sie Zugang zu Ihrer Ferienwohnung erhalten.
Begrüßen Sie Ihre Gäste mit einem Willkommensbuch. Hierin können Sie persönliche Empfehlungen zu Aktivitäten, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Verkehrsanbindungen etc. geben – Ihre Mieter werden sich bestimmt darüber freuen!
Seien Sie gut erreichbar. Ihre Gäste haben vielleicht vor Ort noch Fragen, die sie beantwortet haben möchten. Achten Sie darauf, dass Sie stets zeitnahe auf Anrufe und Nachrichten reagieren – so vermitteln Sie Ihren Mietern, dass Sie auch aus der Ferne zuverlässig, engagiert, motiviert und bemüht sind.
Reinigen Sie Ihre Ferienwohnung. Nachdem Ihre Gäste wieder abgereist sind, müssen Sie Ihre Ferienwohnung natürlich für den nächsten Besuch auf Vordermann bringen – um eine gründliche Reinigung kommen Sie nicht herum. Falls es Ihnen nicht selbst möglich ist, Ihre Ferienwohnung auf Vordermann zu bringen, stellen Sie am besten eine Reinigungskraft an oder suchen Sie sich eine Agentur vor Ort.

Kann ich eine Gewerbeeinheit als Ferienwohnung vermieten?

Besitzer:innen von Gewerbeimmobilien können ihre Gewerbefläche unter bestimmten Voraussetzungen zur Ferienwohnung umwidmen lassen:

Die Gewerbefläche befindet sich nicht in einem Milieuschutzgebiet.
Das zuständige Bauamt hat der Nutzungsänderung zugestimmt.
Die Gewerbefläche ist bewohnbar – ansonsten müssen entsprechende Umbauarbeiten durchgeführt werden.
Sollten Sie nicht Eigentümer der Einheit sein, ist eine Vermieterzustimmung notwendig.
Beachten Sie: Die Teilungserklärung des Hauses verbietet keine Nutzung als Ferienwohnung.

Der große Vorteil: War die Umwidmung zur Ferienwohnung erfolgreich, gilt das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin nicht.