Zweckentfremdungsgesetz
in Berlin
Zeitgeist Berlin GmbH
Berlin ist ein sehr beliebtes Reiseziel: Jährlich zieht es Millionen von Besuchern aus aller Welt in die deutsche Hauptstadt. Die Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten ist deshalb entsprechend hoch. Gleichzeitig verstärkt sich dadurch natürlich der Anreiz für viele Berliner Immobilienbesitzer:innen, ihre Unterkunft für touristische Zwecke zu vermieten und damit ein zusätzliches Einkommen zu generieren.
Doch seit einigen Jahren gilt das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin. Kurz: Wer Wohnraum in Berlin z. B. an Feriengäste vermieten möchte, braucht eine behördliche Genehmigung. So sollen Probleme wie die Wohnraumverknappung sowie die steigende Zahl der Ferienwohnungen in Deutschlands Hauptstadt sinnvoll gelöst werden. Was das Zweckentfremdungsgesetz für Immobilienbesitzer:innen konkret bedeutet und wie die aktuelle Gesetzeslage aussieht, finden Sie in diesem Ratgeber.
Warum gibt es ein Zweckentfremdungsgesetz in Berlin?
Grundsätzlich gilt: Die Preise am Wohnungsmarkt in urbanen Zentren steigen stetig an. Deshalb gestaltet es sich gerade in einer Großstadt wie Berlin als immer schwieriger, leistbare Wohnungen zu finden.
Die unmittelbare Folge, die mit der beständigen Preissteigerung am Berliner Wohnungsmarkt einhergeht, ist nicht nur eine Wohnraumverknappung. Auch Wohnungsleerstände sind ein großes Problem. Hinzu kommt, dass viele Berliner ihre Immobilien zweckentfremden, d. h. für andere Zwecke als zum Wohnen verwenden, um damit beispielsweise Geld zu verdienen. Ein gutes Beispiel hierfür ist, wenn Immobilienbesitzer:innen ihre Realitäten als Ferienwohnung vermieten möchten.
So wurden Wohnungen in jüngster Vergangenheit privat oder über große Online-Plattformen wie Airbnb zur Vermietung an Touristen bereitgestellt. Zwar können Immobilienbesitzer:innen dadurch ihr Einkommen aufbessern, aber gleichzeitig bedeutet diese Entwicklung auch, dass die jeweiligen Immobilien nicht mehr am freien Wohnungsmarkt verfügbar sind.
Doch in diesem Bereich hat sich inzwischen so einiges geändert. Wer heute Immobilien in der deutschen Hauptstadt besitzt, darf damit nicht mehr machen, was er will. Stattdessen legt das Berliner Ferienwohnungs-Gesetz fest, wie Immobilien tatsächlich genutzt werden dürfen. Damit soll dem örtlichen Wohnraummangel gezielt entgegengewirkt werden.
Was bedeutet Zweckentfremdungsverbot in Berlin?
Um die Zweckentfremdung von Immobilien und insbesondere die Vermietung von Ferienwohnungen in Berlin zu regeln sowie mehr Wohnraum zu schaffen, gilt seit 01. Mai 2014 folgende Regelung: Jeder Berliner, der seinen Wohnraum zweckentfremden möchte, muss eine behördliche Genehmigung dafür beantragen.
Was gilt als Zweckentfremdung? Von einer Zweckentfremdung spricht man, wenn ein zur Verfügung stehender Wohnraum nicht mehr zum dauerhaften Wohnen in Anspruch genommen wird, sondern – laut § 2 ZwVbG – eine andere Verwendung findet (z. B. Vermietung als Ferienwohnung).
Wann gilt das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin nicht?
Obwohl das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin seit einigen Jahren in Kraft ist, bedeutet das noch lange nicht, dass die zweckentfremdete Nutzung von Wohnraum generell verboten ist. Es gibt Ausnahmen, die eine anderswertige Nutzung des Berliner Wohnraums ohne Genehmigung ermöglichen. Die folgenden Szenarien sind vom Zweckentfremdungsverbot in Berlin ausgenommen – vorausgesetzt es werden die damit verbundenen Bedingungen eingehalten.
Beachten Sie: Obwohl das Zweckentfremdungsgesetz in den nachfolgenden Szenarien nicht in Kraft ist, muss immer eine Registriernummer beantragt werden.
Szenario 1: Befristete Vermietung
Wenn Sie eine Wohnung in Berlin besitzen, aber woanders wohnen, können Sie Ihre möblierte Wohnung ohne Genehmigung befristet vermieten. Einzige Voraussetzung: Ihre Mieter müssen ihren Lebensmittelpunkt in der deutschen Hauptstadt haben und die Räumlichkeiten tatsächlich verwenden. Eine Mindestdauer der Vermietung ist dafür nicht vorgeschrieben, aber kann ab einem Zeitraum von drei Monaten als zweckentfremdungskonform erachtet werden.
Ein Beispiel: Ihr Mieter ist eigentlich kein gebürtiger Berliner, aber kommt in die deutsche Hauptstadt, um dort sein Studium zu absolvieren. Sein Lebensmittelpunkt befindet sich also für die Dauer des Studiums in Berlin. Und das nicht nur für ein paar Wochen, sondern in der Regel für drei Jahre – das ist die Zeit, die ein Bachelorstudium an deutschen Hochschulen für gewöhnlich in Anspruch nimmt.
Szenario 2: Zimmervermietung in der Hauptwohnung
Falls Sie nicht Ihre komplette Wohnung, sondern nur ein einzelnes Zimmer vermieten möchten, ist auch dafür, laut dem Zweckentfremdungsgesetz in Berlin, keine Genehmigung erforderlich. Dennoch gibt es zwei Bedingungen: Zum einen müssen Sie auch selbst weiterhin in derselben Wohnung wohnen. Zum anderen gilt die „50 %-Regel“: Die vermietete Wohnfläche sollte weniger als 50 % der Gesamtgröße der Wohnung ausmachen.
Szenario 3: Vorübergehende Vermietung
Falls Sie sich vorübergehend im Ausland befinden und in Ihrer Abwesenheit Ihre komplette möblierte Wohnung in Berlin an Touristen vermieten wollen, ist das Zweckentfremdungsgesetz ebenfalls außer Kraft. Eine Registriernummer müssen Sie jedoch auch in diesem Fall beantragen.
Szenario 4: Vermietung einer Gewerbeeinheit als Ferienwohnung
In Berlin gibt es eine akute Wohnungsknappheit. Gleichzeitig stehen so manche Gewerbeflächen leer. Besitzer:innen von Gewerbeeinheiten stellen sich deshalb die Frage, ob sie ihre Gewerbefläche in Berlin als Ferienwohnung vermieten dürfen. Die Antwort lautet: Ja, aber nur unter der Berücksichtigung der damit verbundenen rechtlichen Bestimmungen:
- Eine Genehmigung zur Nutzungsänderung muss beim zuständigen Bauamt eingeholt werden.
- Die Bewohnbarkeit muss sichergestellt werden. Falls diese zum Zeitpunkt der Umwidmung noch nicht gegeben ist, sind entsprechende Umbauarbeiten erforderlich.
- Die Nutzungsänderung muss dem Finanzamt mitgeteilt werden. Der Grund: Gewerbeimmobilien müssen anders versteuert werden als Ferienwohnungen.
- Sollte die Gewerbefläche gemietet sein, muss der Vermieter der Nutzung als Ferienwohnung zustimmen.
Sobald jedoch sämtliche dieser rechtliche Hürden genommen sind, profitieren Immobilienbesitzer:innen von Gewerbeflächen von einem großen Vorteil: Das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin gilt auch in diesem Fall nicht.
Welche Konsequenzen hat das Gesetz für die Vermietung einer Ferienwohnung in Berlin?
Falls Sie eine Genehmigung für die Vermietung Ihrer Ferienwohnung erhalten haben, können Sie sich für eine professionelle Ferienwohnung-Verwaltung entscheiden – damit buchen Sie ein Rundum-Sorglos-Paket.
Eigentümer können ihre Hauptwohnung jedoch für bis zu 60 Tage im Jahr ohne Genehmigung an Touristen vermieten. Allerdings muss eine solche Vermietung dem zuständigen Bezirksamt weiterhin angezeigt werden – und zwar durch eine Registriernummer. So können Behörden stets die Anzahl der vermieteten Tage überprüfen.
Genehmigung für eine Zweckentfremdung in Berlin
Mit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsgesetzes in Berlin darf der Wohnraum – mit Ausnahme der vorangegangenen Szenarien – nur mehr mit einer behördlichen Genehmigung zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen in Anspruch genommen werden. Die Genehmigung ist im zuständigen Bezirksamt zu beantragen, in dessen Berliner Bezirk die Wohnung liegt.
Wann ist eine Genehmigung erforderlich?
Eine Genehmigung ist erforderlich, wenn Wohnraum für länger als 60 Tage für andere Zwecke als das Wohnen beansprucht wird. Holen Sie sich eine Genehmigung ein, wenn Sie …- Ihre Eigentumswohnung als Ferienwohnung in Berlin vermieten möchten – und zwar wiederholt, entgeltlich sowie nach Tagen oder Wochen bemessen.
- Ihren Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke (z. B. als Büro oder Praxis) in Anspruch nehmen wollen.
- Ihre Immobilie(n) baulich so verändern möchten, dass das Bewohnen der einzelnen Räume unmöglich wird.
- Ihren Wohnraum für länger als drei Monate leer stehen lassen.
- Ihre Immobilie(n) gänzlich abreißen wollen.
Erforderliche Unterlagen
Bevor Sie eine Genehmigung zur zweckentfremdeten Nutzung von Wohnraum beantragen, müssen Sie alle erforderlichen Unterlagen im zuständigen Berliner Bezirksamt einreichen. Um eine Genehmigung erteilt zu bekommen, müssen Sie den Antrag auf Genehmigung zur zweckfremden Nutzung von Wohnraum sorgfältig ausfüllen. Diesem müssen Sie die nachfolgenden Dokumente beifügen:- Antragsbegründung: Dem Antrag auf Genehmigung müssen Sie eine ausführliche Begründung beilegen, warum Sie Ihren Wohnraum in Berlin zu anderen Zwecken als dem Wohnen in Anspruch nehmen möchten.
- ggf. Eigentumsnachweis: Wenn Sie als verfügungsberechtigter Eigentümer den Antrag stellen, müssen Sie den aktuellen Grundbuchauszug hinzufügen.
- ggf. Vertretungsvollmacht: Für den Fall, dass Sie nicht der Eigentümer des Wohnraums sind, muss eine Vertretungsvollmacht (z. B. Hausverwaltung) vorgelegt werden.
- gültiger Miet- oder Untermietvertrag, Meldebescheinigung, Einverständniserklärung des Vermieters oder Nachweis, dass die Wohnung tatsächlich frei ist
- ggf. Nachweis über Berliner Hauptwohnsitz
- Wohnflächenberechnung nach § 42 der Zweiten Berechnungsverordnung
Nach erfolgreichem Erhalt einer Genehmigung bekommen Sie zusätzlich eine dazugehörige Registriernummer. Diese muss seit dem 01. August 2018 bei Angeboten und Inseraten öffentlich sichtbar angegeben werden – das gilt auch für das Bewerben auf Internetportalen (z. B. Airbnb).
Sobald die ersten Buchungen eintrudeln, sollten Sie auf keinen Fall die Reinigung Ihrer Ferienwohnung in Berlin vergessen. Schließlich müssen sich die Räumlichkeiten in einem guten Zustand befinden, damit Ihre Urlaubsgäste rundum zufrieden sind.
Zweckentfremdungsgesetz Berlin – was passiert bei Verstoß?
Ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin ist mit einer Ordnungswidrigkeit gleichzusetzen. In Berlin wird diese mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 € geahndet. Ebenso wenn Sie Ihre erhaltene Registriernummer nicht angeben, müssen Sie mit einem Bußgeld von bis zu 250.000 € rechnen. Weitere Konsequenzen, die ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin mit sich ziehen kann, sind folgende:
- Das Bezirksamt kann vom Eigentümer einfordern, dass dem Wohnraum wieder ein dauerhafter Wohnzweck zugeführt wird.
- Das Bezirksamt kann die Räumung der Wohnräume verlangen.
- Der Eigentümer kann dazu gezwungen werden, die vorgenommenen baulichen Veränderungen rückgängig zu machen.
Ferienwohnung vermieten
Zweckentfremdungsgesetz in Berlin für adäquaten Wohnraum
Um einer weiteren Wohnraumverknappung in Berlin gezielt entgegenzuwirken sowie insbesondere die steigende Zahl der Ferienwohnungen in der deutschen Hauptstadt in den Griff zu bekommen, wurde das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin in Kraft gesetzt. Abgesehen von ein paar wenigen Ausnahmen, dürfen Berliner Wohnungen demnach nur mehr mit einer behördlichen Genehmigung zweckentfremdet werden. Auf diese Weise soll es gelingen, wieder angemessenen Wohnraum in Berlin zu schaffen.
Autor: Zeitgeist Berlin GmbH